二、三线城市高端住宅市场升温 莫成新一轮房价上涨催化剂
在山西省被视为"天价楼盘"的太原星河湾楼盘于7月31日开盘。星河湾地产内部人士透露，太原星河湾在开盘首日成交700余套，成交金额约44亿元。因销售火爆，尚未取得预售证的二期10栋楼此次也已开盘销售。
记者采访发现，在楼市调控政策频频出台的背景下，一线品牌房地产商纷纷转战受影响相对较小的二、三线城市，在争相拿地、不断产生新"地王"的同时，瞄准了利润较高的中高端及高端市场。专家认为，二、三线城市豪宅升温，可能成为新一轮房价上涨的催化剂，应予以重视。
地产商二线城市布局忙 高端市场成为香饽饽
太原是星河湾地产集团继北京、上海、广州之后选择进行楼盘开发的第一座二、三线城市。"豪宅"风格的星河湾地产在售价方面依然秉持了其"顶级"追求。据悉，目前太原市普通商品房均价为5000元/平方米，单价超过1万元的楼盘仅有4个至5个，最高售价在1.5万元/平方米左右。
据星河湾一名售楼小姐介绍，太原星河湾均价超过1.8万元/平方米，平均每套总价600万元左右，最贵的一套总价约为3000万元。此次有两期项目、共18栋楼、1300余套住宅可供认购，户型面积从255平方米到900多平方米不等。
太原星河湾开盘当日，记者在现场看到人头涌动。该售楼小姐说，7月24日至7月30日是认筹期，每套房源的认筹金为30万元。截至7月30日晚，排号数已超过700号。
张锋（化名）是一家公司的总经理，他当场买下了一套260平方米的住宅，并选择一次性付清购房款。"我看中的是它的景观设计、配套设施和物业管理。它的品质和北京、上海的高端楼盘是一样的，这样的楼盘在太原还不多见。"他说，和他一样的购房者不在少数。
据了解，星河湾选择太原，瞄准的正是二线城市高收入群体对高品质置业日益增长的需求。抱有这样想法的开发商并非星河湾一家，万达、富力、恒大等一线品牌开发商已经先后入驻太原。
一些房产商透露，在楼市宏观调控的大背景下，一线城市商业项目供地减少、企业扩张受阻。因此，他们选择转战二、三线城市，力图在新的"版图"上抢占先机，而利润较高、受调控影响较小的高端楼盘成为其试水首选。
高端楼盘成为投资新宠 市场担忧出现价格联动
业内专家表示，目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而高端住宅市场需求相对稳定，在楼市调控中表现出一定的抗压性，逐渐进入投资者视野。但市场担忧高端楼盘的"天价"可能产生示范效应、引发普通住宅价格联动，成为新一轮房价上涨的诱因。
据太原市崇泰景和房地产经纪有限公司总经理高扬分析，此轮宏观调控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、执行严，所受影响较大。而像太原这样的二、三线城市，房价泡沫较小，所受的影响也很有限。特别是贷款首付、利率这样的信贷调控政策对高端客户并不形成有效约束，加上山西人传统的置业观念，对高端楼盘的需求比较旺盛，造就了星河湾逆势旺销的局面。
在星河湾开盘现场，记者注意到，看房者中不仅有山西本地的自住客户，还有来自北京、上海等地的投资者，吸引他们的是星河湾潜在的投资价值。
"相比一线城市，太原市房价还处于相对的价值洼地。"山西省房地产业协会会长袁纶华说，"星河湾在北京和上海的项目均价高达5万元/平方米至6万元/平方米，而同样的品质在太原的均价只有1.8万元/平方米，这对投资者很有吸引力。"
多名房产界人士表示，太原星河湾带来的积极作用在于树立起了当地房产行业的一个标杆，其他开发商会据此重新审视自己项目的品质、定位和定价，而老百姓则会通过品质和价格的对比，对不同价位住房的品质提出新要求。
但袁纶华也表示，目前太原市的房屋均价在5000元/平方米左右，以前最好的项目价格也就在每平方米1万多元，2009年，太原市民人均可支配收入仅为1.56万元，如果星河湾的推出对普通住宅价格产生联动效应，成为中低端楼盘争相涨价的导火索，老百姓将难以承受。
市场预期被扰动 住房结构愈加失衡
记者采访了解到，一线城市的密集调控迫使开发商转战二、三线城市，并重点发展中高端楼盘。这种"挤出效应"不但可能推动二、三线城市房价的新一轮上涨，还将进一步加剧其住房市场的结构失衡。
据了解，2009年，太原市房屋销售面积总和为183万平方米，而仅星河湾前两期"豪宅"项目建筑面积就达近47万平方米，相当于2009年销售面积总和的四分之一。
袁纶华指出，高端项目占比上升，将大幅拉升整体成交价格，具体将表现在太原市房管局、山西省统计局等统计部门稍后公布的房屋销售数据上，导致购房者对房价上涨的预期加大。市场各方观望僵持的局面将有可能被打破，政府平抑房价的压力进一步增加。
袁纶华认为，高端项目的大幅增加，还将加剧太原房地产市场结构失衡的局面。一线城市纷纷加大保障房供地，很多高端项目被"挤"到了二、三线城市。高端项目在推动地方投资增长和经济发展的同时，也在一定程度上侵蚀了普通住宅的生存空间，导致普通住宅供应减少，引发了民众的普遍担忧。
山西省房地产业协会秘书长关生唐说，政府应进一步落实保障房的供给，今年，山西省将开工建设保障性住房24万套，预计今年年底、明年上半年，先期建设的保障房将陆续建成投放，有望增加住房市场供给，解决部分中低收入家庭的住房问题，稳定住房市场价格。
随着高端置业的发展，高端楼盘在商品房中的比重日渐加大，国内住房市场呈现出两极分化趋势，专家建议采取"商品房和保障房双轨并行"的思路予以应对，做到"高端有市场、低端有保障"，解决百姓的后顾之忧。
